Het huren van een woning

Bent u op zoek naar een sociale huurwoning?

Wilt u in 2019 verhuizen naar een sociale huurwoning dan mag de kale huur van die woning niet hoger zijn dan € 720,42. Dit is de nieuwe ‘liberalisatiegrens’. Voor het eerst in vijf jaar is deze grens omhoog gegaan.

Heeft u een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag en gaat u in 2019 bij een woningcorporatie huren? Dan zal de huur van uw nieuwe woning waarschijnlijk niet hoger zijn dan € 607,46 (een- en tweepersoonshuishouden) of € 651,03 (grotere huishoudens). Dat komt omdat corporaties ook in 2019 ‘passend’ moeten toewijzen. Minstens 95% van de woningen die zij toewijzen aan huishoudens met een laag inkomen moet een kale huur hebben onder deze ´aftoppingsgrenzen´. Een hogere huur mag alleen in uitzonderingsgevallen.

Met welk inkomen kunt u een sociale huurwoning krijgen?

Met een jaarinkomen dat lager is dan € 38.035,- maakt u het meeste kans. Als u iets meer verdient maakt u ook nog kans, maar als uw inkomen hoger is dan € 42.436,- kunt u alleen bij uitzondering sociaal huren. Bijvoorbeeld als u moet verhuizen vanwege sloop van uw woning, of als u vanwege een beperking moeilijk aan geschikte woonruimte komt. In 2019 moeten woningcorporaties zich aan de volgende regels houden:

  • Minimaal 80% van de vrijkomende woningen met een huurprijs tot  € 720,42 moet worden toegewezen aan huishoudens met een jaarinkomen tot € 38.035.
  • Maximaal 10% van de woningen met een huurprijs tot € 720,42 mag worden toegewezen aan huishoudens met een jaarinkomen tussen € 38.035 en € 42.436.
  • Voor de resterende 10% van de woningen geldt geen inkomensgrens. Maar corporaties moeten bij het toewijzen van deze woningen wel de voorrangsregels uit de plaatselijke huisvestingsverordening in acht nemen. Wat dat voor regels zijn verschilt per gemeente. Verder moeten ze zich houden aan het besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). In dat besluit staat dat mensen met fysieke of psychische beperkingen voorrang moeten krijgen.

Voor commerciële verhuurders (zoals particuliere huisbazen) gelden deze regels allemaal niet. Zij verhuren ook wel woningen met een huurprijs tot  € 720,42.

Met welk inkomen heeft u recht op huurtoeslag?

Het maximale jaarinkomen dat u mag hebben om huurtoeslag te kunnen krijgen gaat ieder jaar een beetje omhoog. Voor 2019 zijn de bedragen:

  • € 22.700,- voor alleenstaanden
  • € 30.825,- voor meerpersoonshuishoudens
    Heeft u -of heeft uw huisgenoot- al AOW? Dan is het maximumbedrag € 25 lager.

Naast uw inkomen telt ook uw vermogen (zoals spaargeld en geld op de betaalrekening) mee. Op 1 januari 2019 mag dat niet meer zijn dan €30.360,- per persoon. Had u meer geld op 1 januari? Dan heeft u in 2019 geen recht op toeslag.

Hoeveel huurtoeslag kunt u krijgen?

Om dat te achterhalen kunt u het beste een proefberekening maken(externe link) op de website van de Belastingdienst. Huurtoeslag is een ingewikkelde regeling, met veel verschillende normen en grenzen. In 2019 zijn de grensbedragen:

  • basishuur – vanaf € 228,62
    Het deel van de huur dat ieder huishouden met toeslag in ieder geval zelf moet betalen. Voor een alleenstaande, bijstandsgerechtigde huurder die nog geen AOW heeft is dat € 228,62, voor huishoudens met een hoger inkomen is het (veel) meer.
  • kwaliteitskortingsgrens – € 424,44
    Het deel van de huurprijs dat tussen uw basishuur en dit bedrag ligt wordt volledig vergoed. Als uw basishuur hoog is kan het dus ook om een minimale vergoeding gaan.
  • aftoppingsgrens – € 607,46 (één- of tweepersoonshuishoudens) / € 651,03 (huishoudens van drie personen of meer)
    Het deel van uw huurprijs tussen € 424,44 en de aftoppingsgrens voor uw huishouden wordt voor 65% vergoed.
  • huurtoeslaggrens – € 720,42
    Het deel van uw huurprijs tussen aftoppings- en huurtoeslaggrens moet u zelf betalen. Behalve als u alleenstaand bent, AOW hebt of vanwege handicap een aangepaste woning huurt. In deze gevallen wordt 40% van dit deel vergoed.

Heeft uw woning een hogere rekenhuur dan de huurtoeslaggrens? Dan is voor die woning geen huurtoeslag mogelijk, behalve in uitzonderlijke gevallen. Jongeren tot 23 kunnen alleen toeslag krijgen als hun rekenhuur niet hoger is dan € 424,44. Voor jongeren met een beperking gelden andere regels.

Wat wordt de huurverhoging per 1 juli?

De overheid stelt maximale percentages vast voor de jaarlijkse huurverhoging bij sociale huurwoningen. Voor komend jaar zijn dat:

  • 4,1% voor huurders met een inkomen tot € 42.436,-
  • 5,6% voor huurders met een inkomen vanaf € 42.436,-

Voor corporaties geldt dat de gemiddelde stijging van de huurprijzen niet hoger mag zijn dan 2,6%.  Dat is inclusief de huurverhoging bij het opnieuw verhuren van een vrijgekomen woning. Door het in 2018 gesloten Sociaal Huurakkoord(externe link) zal de gemiddelde huurverhoging bij corporaties gemiddeld nog lager zijn.